Was ist ein Register-Schuldbrief?

Seit der Revision des Immobiliarsachenrechts (Art. 641 – 979 ZGB), welche am 1. Januar 2012 in Kraft getreten ist, besteht die Möglichkeit der Errichtung eines Register-Schuldbriefes.

Für den Register-Schuldbrief wird kein physischer Titel ausgestellt; deshalb ist er auch kein Wertpapier. Der Register-Schuldbrief ist bloss aus dem Grundbuch ersichtlich. Er ist zwingend ein Namen-Register-Schuldbrief. Inhaber-Register-Schuldbriefe gibt es nicht.

Der Register-Schuldbrief muss (wie auch der Papier-Schuldbrief) durch eine öffentliche Urkunde begründet werden. Der Register-Schuldbrief entsteht mit dem Eintrag des Gläubigers im Grundbuch. Die Kosten der Errichtung eines Register-Schuldbriefes entsprechen grundsätzlich den Errichtungskosten eines Papier-Schuldbriefes, d.h. Beurkundungskosten (in der Regel in Abhängigkeit von der Pfandsumme) sowie Grundbuchgebühren, doch entfallen die mit der Ausfertigung des Pfandtitels verbundenen Auslagen.

Der Register-Schuldbrief bringt im Gegensatz zum Papier-Schuldbrief einige Vorteile mit sich: Durch die Eintragung des Gläubigers im Grundbuch erfolgt ein Transparenzgewinn. Es entfallen sowohl die Kosten für die Ausfertigung, die sichere Aufbewahrung und Zirkulation des physischen Titels (Wertpapier). Vor allem aber entfällt auch das Verlustrisiko und die Gefahr eines langwierigen und teuren Kraftloserklärungsverfahrens, wenn der Papier-Schuldbrief nicht mehr gefunden wird. Schliesslich vereinfacht der Register-Schuldbrief den Rechtsverkehr zwischen Grundeigentümer, Gläubiger und Grundbuchamt.

Es empfiehlt sich, neu zu errichtende Schuldbriefe in Form des Register-Schuldbriefes zu begründen. Ein vor dem 1. Januar 2012 errichteter und im Grundbuch eingetragener Schuldbrief lässt sich einfach in einen Register-Schuldbrief umwandeln. Der Papier-Schuldbrief muss zusammen mit einem schriftlichen Begehren von Gläubiger und Schuldner unterzeichnet beim Grundbuchamt eingereicht werden. Die mit dieser vereinfachten Umwandlung verbundenen Kosten betragen nur CHF 70.00.

Für bestehende Papier-Schuldbriefe besteht kein unmittelbarer Handlungsbedarf. Es empfiehlt sich jedoch, diese spätestens anlässlich einer künftigen Transaktion (z.B. bei Schuldbrieferhöhung, Liegenschaftsverkauf, Gläubigerwechsel, etc.) in Register-Schuldbriefe umzuwandeln.

Fazit

Inskünftig empfiehlt es sich, bei der Verbuchung gemischt genutzter Güter erhöhte Vorsicht walten zu lassen. Es drohen weit unangenehmere Konsequenzen als die steuerliche Aufrechnung.

Thomas Dufner

Thomas Dufner

Dr. iur., Rechtsanwalt, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht