Verschärfung im Altlastenrecht

Die Revision von Art. 32dbis USG hat eine Sicherstellungspflicht sowie die Bewilligungspflicht für die Veräusserung oder Teilung von Grundstücken eingeführt, die im Kataster der belasteten Standorte eingetragen sind. Was gilt es zu beachten?

Im Kataster der belasteten Standorte (im Volksmund „Altlastenkataster“) werden drei Arten von belasteten Standorten geführt: Einerseits Standorte, bei denen räumlich begrenzte Belastungen vorliegen, von denen aber keine schädlichen Einwirkungen auf die Umwelt zu erwarten sind (belastete Standorte). Andererseits Standorte, die untersucht werden müssen, ob sie überwachungs- oder sanierungsbedürftig sind (belastete Standorte mit Untersuchungsbedarf). Schliesslich Standorte, bei denen ein Sanierungsbedarf besteht, weil von ihnen schädliche oder lästige Einwirkungen auf die Umwelt ausgehen (Altlast gemäss USG).

Die Kostentragungspflicht folgt dem Verursacherprinzip: Wer für einen Unfall oder einen Industriebetrieb usw. verantwortlich ist, der Ursache für die Belastung eines Standortes ist, muss sowohl für die Untersuchungs- wie auch die Sanierungskosten aufkommen. Daneben ist auch der Grundeigentümer in beschränktem Umfange kostentragungspflichtig, ausser er konnte trotz aller gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kenntnis haben.

Das USG hat neu eine Sicherstellungspflicht eingeführt. So kann das Amt für Umwelt von den Verursachern (inkl. Grundeigentümer) die Deckung ihres Anteils an den Untersuchungs-, Überwachungs- und Sanierungskosten durch geeignete Sicherstellung in Form von Versicherungen, Bankgarantien oder Kautionsleistungen verlangen.

Damit die Kostentragungspflicht nicht von den Verpflichteten „ausgehebelt“ werden kann, sieht das USG neu sowohl für die Teilung von Katastergrundstücken wie auch für deren Verkauf die Bewilligungspflicht vor. Bewilligungsbehörde im Thurgau ist das Amt für Umwelt. Die Bewilligung wird erteilt, wenn einerseits vom Standort keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind und andererseits die Kosten der zu erwartenden Massnahmen vom Grundeigentümer sichergestellt werden. Eine Bewilligung ist auch möglich, wenn an der Veräusserung oder Teilung ein überwiegendes öffentliches Interesse besteht (z.B. Bau öffentlicher Infrastruktur).

Mit Gewährleistungsklauseln in Grundstückkaufverträgen wird eine Zuordnung von Risiken vorgenommen. Es liegt in der Natur der Sache, dass Klauseln, die für den Verkäufer gut sind, sich für den Käufer schlecht auswirken können. Die Regelung ist daher meistens auch kaufpreisrelevant. Zu beachten ist weiter, dass mit einer Gewährleistungsregelung zwischen den Grundstückkaufvertragsparteien keine Regulierung des Verhältnisses zu den Behörden Platz greift. Es muss also im Grundstückkaufvertrag immer auch mitgeregelt werden, was gelten soll, wenn eine der Grundstückkaufvertragsparteien vom Gemeinwesen in Anspruch genommen wird. Der Formulierung entsprechender Gewährleistungsklauseln ist daher grösste Aufmerksamkeit zu schenken. Es empfiehlt sich, hiefür sachkundigen Rat einzuholen. Ihre HEV-Sektion ist gerne bereit, Ihnen entsprechende Unterstützung zu bieten und sachkundige Berater zu vermitteln.

Thomas Dufner

Thomas Dufner

Dr. iur., Rechtsanwalt, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht