Wohnungsabnahme – Sofortige Mängelrügepflicht

Bei der Wohnungsrückgabe muss der Vermieter den Zustand prüfen und Mängel, für welche er den Mieter haftbar machen will, diesem sofort rügen.

Bei Mietende hat der Mieter die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Hat der Mieter eine übermässige Nutzung praktiziert, wie beispielsweise in der Wohnung stark geraucht, die Wände verschmiert usw., so muss er dafür einstehen. Der Vermieter muss hierfür Folgendes beachten: 

Antrittsprotokoll erstellen

Den Vermieter trifft die Beweislast, dass die Nutzung durch den Mieter übermässig war. Beim Einzug soltle daher zwingend ein detailliertes Antrittsprotokoll erstellt werden. 

Abnahmeprotokoll erstellen

Bei der Wohnungsabnahme sollte wiederum ein detailliertes Protokoll erstellt werden; im Regelfall kann dieses gleich auch als Antrittsprotokoll für den nächsten Mieter verwendet werden. Wenn keine Probleme zu erwarten sind, können Vermieter und Mieter das Protokoll zusammen erstellen. Sind aufgrund des Verlaufs des Mietverhältnisses Probleme zu erwarten, empfiehlt es sich eine „amtliche Abnahme“ durchzuführen. Die amtliche Abnahme kann bei jeder Gemeinde beantragt werden. Sie hat den Vorteil, dass dem amtlichen Wohnungsabnahmeprotokoll erhöhte Beweiskraft zukommt. Das HEV-Kompetenzzentrum bietet ebenfalls Abnahme-Dienstleistungen an. Solche HEV-Abnahmeprotokolle gelten aber in einem Schlichtungs- und Gerichtsverfahren nur als Parteigutachten. Wenn sich Vermieter und Mieter bei der HEV-Abnahme über das Protokollierte einigen können und der Mieter das Protokoll mit entsprechendem Vermerk mitunterzeichnet, so kommt dem Protokoll ebenfalls mehr Beweiskraft zu. 

Mängelrüge innert drei Werktagen

Die bei der Wohnungsabnahme erstellten Abnahmeprotokolle inkl. amtliches Wohnungsabnahmeprotokoll sind nur Zustandsprotokolle. Mit ihnen wird nur festgehalten, in welchem Zustand sich die Wohnung bei der Abgabe befindet. Es ist mit diesem Protokoll nicht bestimmt, ob einzelne protokollierte Positionen übermässige Abnutzungen sind und der Mieter dafür einstehen muss oder ob es sich um gewöhnliche Gebrauchsspuren aus einer vertragsgemässen Nutzung handelt. Auch kann der Wohnungsabnehmer meistens nicht feststellen, ob die bemängelte Position durch den Mieter verursacht worden ist oder bereits bei Mietantritt bestanden hatte. Hierfür braucht es das Antrittsprotokoll. Aus all diesen Gründen muss der Vermieter daher nach der Abnahme sofort, d.h. binnen drei Werktagen dem Mieter mit Einschreibebrief mitteilen, welche Protokollpositionen er als übermässige Abnutzung qualifiziert und den Mieter dafür haftbar machen möchte. Er muss also diese Mängel gegenüber dem Mieter explizit rügen. Noch nicht sagen muss der Vermieter, wie viel die Reparaturkosten betragen oder wie viel der Mieter bezahlen muss. Das kann er ihm später mitteilen. 

Schadenersatzpflicht nur gemäss Lebensdauertabelle

Der Mieter muss die Ersatzkosten nur gemäss Lebensdauertabelle entschädigen, weil eine gewöhnliche, vertragskonforme Abnutzung von Teppich oder Wänden usw. durch den Mietzins abgedeckt ist. Wenn der neue Teppichboden wegen Flecken ersetzt werden muss und die Mietdauer sieben Jahre betrug, gehen 70% der Ersatzkosten zu Lasten des Vermieters und der Mieter muss nur 30% bezahlen, da die Lebensdauer eines Spannteppichs zehn Jahre beträgt. Ist die Lebensdauer einer Einrichtung ganz abgelaufen, so muss sich der Mieter an den Ersatzkosten gar nicht mehr beteiligen, auch wenn die Beschädigung die Folge einer Vertragsverletzung seinerseits ist.

Wie erwähnt steht und fällt der Ersatzanspruchs des Vermieters mit der rechtzeitigen Mängelrüge. Versäumt der Vermieter diese, so verliert er seine Ansprüche. Es lohnt sich daher, die Abnahme sorgfältig durchzuführen und ein detailliertes Protokoll zu erstellen. Gerne sind Ihnen hierbei Ihre HEV-Sektion oder das HEV-Kompetenzzentrum behilflich.

Thomas Dufner

Thomas Dufner

Dr. iur., Rechtsanwalt, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht